Antes de firmar una hipoteca conviene saber exactamente cuánto pagarás cada mes y cuánto acabarás devolviendo en total. Te explicamos cómo se calcula la cuota con el sistema francés, qué papel juegan el interés y el plazo, y cómo simularlo en segundos.
La cuota mensual de una hipoteca depende de tres variables: el capital que pides prestado, el tipo de interés y el plazo de devolución. Jugar con estas tres cifras es lo que hace que una misma vivienda resulte más o menos asequible cada mes.
La mayoría de hipotecas en España usan el sistema francés: pagas cuotas constantes durante toda la vida del préstamo (si el interés no cambia). Lo particular es cómo se reparte cada cuota: al principio pagas sobre todo intereses y poco capital, y con el tiempo la proporción se invierte. Por eso al principio parece que la deuda baja despacio.
En una hipoteca fija, el interés no cambia: la cuota es la misma toda la vida del préstamo. En una variable, el interés se revisa periódicamente según un índice (el euríbor) más un diferencial, por lo que la cuota sube o baja. La mixta combina un primer tramo fijo y otro variable.
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Para una hipoteca de 150.000 € a un 3 % de interés y 25 años, la cuota mensual ronda los 711 €. En total habrás devuelto unos 213.400 €, de los que unos 63.400 € son intereses. Si alargas el plazo, la cuota mensual baja pero pagas más intereses; si lo acortas, la cuota sube pero el préstamo te sale más barato en total.
| Plazo | Cuota mensual (aprox.) | Intereses totales (aprox.) |
|---|---|---|
| 20 años | 832 € | 49.700 € |
| 25 años | 711 € | 63.400 € |
| 30 años | 632 € | 77.700 € |
No mires solo la cuota: fíjate en la TAE para comparar y en el total a devolver. Una cuota baja a costa de un plazo muy largo puede salir carísima. Y deja siempre un margen: la regla habitual es que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos.
Es el método de amortización más común en España: pagas cuotas constantes, pero al principio la mayor parte de cada cuota son intereses y poco capital, proporción que se invierte con el tiempo.
El TIN es el interés puro que se aplica al capital y se usa para calcular la cuota. La TAE incluye además comisiones y gastos, por lo que refleja el coste real y sirve para comparar ofertas.
Un plazo corto sube la cuota mensual pero reduce los intereses totales; un plazo largo baja la cuota pero encarece el préstamo. Depende de cuánta cuota puedas asumir cada mes.